Etape du processus de conception

1. Acquisition d’un terrain et financement

Préalablement à l’ouverture d’un chantier pour la construction d’une maison, le maître d’ouvrage – le commanditaire des travaux : vous – doit accomplir une phase d’exploration pour trouver un terrain constructible et les financements nécessaires.

Afin de pouvoir construire votre maison, vous devez remplir trois conditions :

• être propriétaire d’un terrain constructible, ou avoir signé un pré-contrat d’acquisition d’un terrain constructible – promesse ou compromis de vente –, dont la constructibilité a vérifié par l’obtention d’un certificat d’urbanisme
• avoir obtenu les financements nécessaires – prêts bancaires, apports personnels, aides, etc. – pour :
  • l’achat du terrain et son éventuel raccordements aux différents réseaux de voiries, réseaux et distribution
  • la construction de la maison
  • le paiement des honoraires des différentes spécialistes qui interviendront – architecte, notaire, géomètre, etc.
• avoir obtenu le permis de construire, ou le permis de travaux si le projet est d’une taille inférieure à 150m² de Surface Hors Œuvre Nette.

Il faudra bien sûr choisir votre terrain judicieusement, en fonction de vos besoins, de votre budget et du prix des terrains dans votre région. Il est aussi fortement conseillé de signer les précontrats pour l’acquisition du terrain et l’obtention de crédits immobiliers avec des clauses suspensives afin de prévenir l’éventuelle impossibilité de remplir l’une ou l’autre de ces conditions qui empêcherait la réalisation du projet.

Au-delà de la simple exécution des plans réglementaires en vue de l’obtention du permis de construire, l’architecte peut également vous proposer ses services comme maître d’œuvre pour vous assister. En s’associant les services d’un architecte tout au long du projet, aussi bien pour la conception que la supervision du chantier, c’est l’ensemble du projet de construction d’une maison qui s’en trouver facilité et accéléré, et qui bénéficie biens souvent aussi d’une réduction du coût global des travaux.

2. Avant-projet : esquisse, budget et permis de construire

L’architecte conçoit votre maison avec vous, selon vos souhaits, votre budget, en tenant compte des conditions de votre terrain (forme, orientation, climat…) et des règles d’urbanisme locales, afin d’aboutir à des plans détaillées qui formeront le cœur du dossier de demande de permis de construire.

Durant la première phase de conception, l’architecte constitue l’Avant-Projet Sommaire (APS), qui doit rassembler les premières pièces suivantes :

• un plan masse : implantation de la maison sur le terrain
• un plan sommaire de la maison
• la surface des différentes pièces et parties de la maison
• une notice explicative du projet
• une première estimation du coût total de la maison

Suite à la remise de cette première étude, l’architecte travaille en dialogue permanent avec vous pour intégrer vos souhaits et modifications et proposer une étude d’esquisse, afin d’aboutir à un accord sur des plans détaillés qui constituent l’Avant-Projet Détaillé (APD). L’APD, qui précise l’insertion de la maison dans son environnement, la structure des espaces à l’intérieur, son apparence et ses accès, contient les documents suivants :

• plan d’intégration de la maison au site
• plan masse de la construction
• plan des façades avec détails des portes et fenêtres
• plan des différents niveaux
• des notes explicatives apportant des précisions sur
  • les matériaux de construction, toitures, habillage et couleurs
  • les surfaces construites de la maison et des différentes pièces
  • l’estimation globale des coûts des travaux

L’Avant-Projet Définitif sera le socle sur lequel l’architecte constituera le dossier de demande de permis de construire, avec l’apport des pièces techniques, administratives et juridiques requises par la mairie qui délivrera le permis :

• votre identité en tant que maître d’ouvrage, commanditaire de la construction
• l’identité du propriétaire du terrain, si vous n’êtes pas propriétaire
• l’identité de l’architecte
• la situation juridique et surface du terrain
• l’autorisation de défrichement si besoin
• les modes de financement envisagés

Suite à la soumission du dossier de demande de permis de construire, l’architecte en suit l’instruction et assiste le maître d’ouvrage pour récupérer des pièces ou informations requises par les différents services, afin d’obtenir le permis de construire dans les plus brefs délais.

3. Conception détaillée et sélection des entreprises

Dès réception du permis de construire, l’architecte s’attèle à la conception détaillée de l’ensemble de la maison et des plans nécessaires à la réalisation de chacune des parties de la maison, afin de définir clairement les différents lots pour la consultation des entreprises de chaque spécialité :

• plans, coupes et élévations nécessaires à la bonne compréhension de l’ensemble du projet et à l’intervention de chaque corps de métier
• un devis détaillé qui décrit l’ensemble des opérations à réaliser par chaque spécialité et les coûts correspondants
• un planning indicatif de l’exécution des différents travaux pour chaque corps de métier

Les entreprises que vous choisissez, suivant les suggestions de l’architecte, vont proposer leurs offres pour remplir chacune des missions de la construction qui relèvent de leur spécialité. Vous sélectionnez alors, avec les conseils de l’architecte et en fonction de votre budget et des offres des intervenants, les entreprises qui participeront à la construction.

Le devoir de conseil de l’architecte vous garantie qu’il vérifiera au mieux que chaque entreprise présente les compétences et les garanties nécessaires à la pleine réalisation de chaque lot et qu’il étudiera la justesse des tarifs proposés en fonction des prestations demandées, afin de vous garantir une sélection des entreprises la plus judicieuse dans vos meilleurs intérêts.

Selon le type d’intervention des entreprises sélectionnées différents contrats sont signés qui définissent :

• la nature et l’étendue de chaque intervention
• un devis descriptif et des plans d’exécution détaillés par corps de métier
• les assurances pour la responsabilité professionnelle des entreprises
• les prix TTC et les indices d’éventuelles révisions des prix
• un planning d’exécution des travaux de chaque spécialité
• un calendrier précis des paiements en fonction de l’état d’avancement de chaque lot
• les dates prévues de démarrage et de finition de chaque lot et les pénalités imposables en cas de retard
• les délais de réalisation des réparations de défauts lors de réception de la maison
• la retenue de 5% de garantie annuelle, payée un an après réception des travaux pour garantir la réparation de vices non-décelés lors de la réception
• l’assurance « dommage ouvrage » obligatoire pour vous garantir contre les malfaçons

Les travaux peuvent alors démarrer, si possible sous la direction générale de l’architecte. En tant que maître d’œuvre, il supervisera l’ensemble du chantier, inspectera régulièrement les travaux en votre nom et vous tiendra régulièrement informé des opérations et des acomptes à verser à chaque entreprises en fonction de l’état d’avancement des travaux de leurs lots.